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Cosa Sono le aste immobiliari?

L’asta giudiziaria immobiliare è un’attività processuale, regolata dall’Ordinamento Giuridico italiano, attraverso cui il Giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà dell’esecutato o del fallito, sia esso una persona fisica o giuridica. Il fine del procedimento è quello di ottenere la liquidità necessaria a soddisfare, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo. La legge prevede infatti che, se un soggetto è gravato da debiti insoluti, i suoi beni possono esser oggetto di vendita forzata, permettendo così ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere. La procedura esecutiva, per avere inizio, necessita di un titolo che attesti la veridicità del debito contratto; con tale titolo il creditore potrà iniziare una procedura esecutiva, che terminerà con la vendita del bene.L’asta è un metodo di vendita fatta in luogo pubblico ed al miglior offerente. Si svolge in giorni prefissati presso locali appositi e consente di ottenere il prezzo più elevato per un dato bene attraverso il confronto diretto tra i potenziali/aspiranti acquirenti. Il fine è quello di realizzare attraverso una pubblica gara tra offerenti, il miglior prezzo che ripaghi in tutto o in parte il creditore privilegiato. Le aste hanno ad oggetto immobili posti in vendita a seguito di particolari procedure giudiziarie riguardanti sia persone fisiche sia aziende (quindi valgono anche le procedure concorsuali come i casi di fallimento, concordato, etc.). Il prezzo dell’immobile viene stimato da un perito sul quale incombe l’onere di fissare la base dell’asta. Chiunque può prendervi parte. Rispetto all’acquisto tradizionale, non è necessaria la presenza di legali o di altri professionisti per cui vi è un ulteriore risparmio per chi acquista. Infatti, oltre al prezzo dell’immobile si pagano solo gli oneri fiscali (i.v.a., imposta di Registro), tenendo conto anche delle eventuali agevolazioni qualora si tratti, ad esempio, di acquisto della prima casa.L’asta può avvenire secondo varie modalità: vendita “con incanto”, vendita “senza incanto”, vendita a trattativa privata. La vendita con o senza incanto viene adottata per i beni immobili, mentre per i beni mobili, specie se di lieve valore, il Giudice può adottare anche la vendita a trattativa privata.

Vendita senza incanto

La vendita senza incanto – che con la riforma del 2005 diviene un passaggio preliminare e necessario perché possa poi procedersi alla vendita all’incanto – ha inizio con la pubblicazione dell’avviso di vendita, contenente l’indicazione del debitore, degli estremi previsti nell’art.555 c.p.c. e del valore dell’immobile determinato dall’art.568 c.p.c., data dal Cancelliere. Successivamente, ognuno, ad eccezione del debitore e del custode, può acquistare l’immobile, a mezzo di dichiarazione scritta, compilata personalmente o a mezzo di avvocato e depositata in busta chiusa, in cui sia indicato il prezzo, il tempo, il modo del pagamento ed ogni altro elemento utile. Unitamente all’offerta, da presentarsi a pena di inefficacia nel termine fissato con l’ordinanza di vendita e, che non può essere revocata prima di 20 giorni, deve essere depositata cauzione in misura non inferiore ad un decimo del prezzo proposto.All’udienza, disposta l’apertura delle buste, il Giudice valuta le offerte sentite le parti e i creditori iscritti non intervenuti: se supera di un quinto il prezzo fissato, l’offerta è senz’altro accolta; mentre, se non supera tale limite, il Giudice non può disporre la vendita in caso di opposizione del creditore procedente, ovvero, se ritiene che vi siano serie possibilità di una vendita a migliori condizioni all’incanto, dà luogo all’incanto (art.572 c.p.c.). Qualora le offerte siano molteplici può essere disposta la gara fra gli offerenti, in mancanza di adesioni si procede alla vendita al migliore offerente o all’incanto. La vendita ha luogo mediante l’emissione di un decreto in cui è determinato, il modo ed il termine del versamento del prezzo. Effettuato lo stesso si dispone il trasferimento del bene mediante decreto di cui all’art. 586 c.p.c.. Se, invece, il prezzo non è depositato a norma del decreto, il Giudice dichiara la decadenza dell’aggiudicatario e adotta gli altri provvedimenti previsti dall’art. 587 c.p.c..

Vendita con incanto

Il primo atto della vendita con incanto è l’ordinanza nella quale il Giudice dell’esecuzione stabilisce, anche avvalendosi di un esperto, le modalità con cui deve svolgersi l’incanto stesso. La riforma del 2005 ha fissato il tetto del 10% del prezzo base quale importo della cauzione che devono prestare gli offerenti. La cauzione andrà immediatamente restituita ai non aggiudicatari, a meno che non si ometta di partecipare all’incanto senza documentato e giustificato motivo, in tal caso viene trattenuto un decimo dell’importo della cauzione da restituire. La vendita con incanto è caratterizzata dalla gara pubblica dei concorrenti nella sala delle pubbliche udienze davanti al Giudice dell’esecuzione. L’aggiudicazione è fatta all’ultimo maggiore offerente, ma non è definitiva: infatti, la legge ammette che entro 10 giorni dall’aggiudicazione (termine ora qualificato come perentorio) possano essere fatte nuove offerte, purché superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto. Se ciò avviene, si fa luogo ad una gara fra coloro che abbiano fatto le nuove offerte ed il primo aggiudicatario, alla quale si applicano le norme già esaminate della vendita senza incanto. In caso di diserzione della gara, l’aggiudicazione diventa definitiva e gli offerenti in aumento perdono la cauzione (il cui importo è pari al doppio della cauzione fissata per l’originario incanto).
La fase conclusiva della vendita è caratterizzata dal decreto di trasferimento (che può essere emanato solo dopo il versamento del prezzo), con il quale il Giudice trasferisce la proprietà del bene. Fino a quando quest’ultimo non venga emesso, il Giudice può anche sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, con ordinanza impugnabile ex art. 617 c.p.c. ( si veda anche l’art. 586 c.p.c.). Col decreto di trasferimento, il Giudice ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie e ingiunge al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. Tale ingiunzione costituisce titolo esecutivo per il rilascio.Nella vendita con incanto, se l’aggiudicatario non versa il prezzo nel termine stabilito, il Giudice con decreto può:

Se il prezzo che si ricava, unito alla cauzione confiscata, è inferiore a quello del precedente incanto, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza. Il debitore esecutato conserva, fino a che l’espropriazione non sia stata portata a termine, la qualità di proprietario del bene, ma non ha più, rispetto ad esso, alcun potere di disposizione.
In tutte le ipotesi in cui la vendita all’incanto non ha luogo per mancanza di offerte la legge ammette tre possibilità: L’amministrazione è disposta per un periodo non superiore a tre anni, è affidata ad uno o più creditori o a un istituto all’uopo autorizzato, oppure allo stesso debitore purché tutti i creditori vi acconsentano. L’amministratore è tenuto al deposito delle rendite, nonché alla presentazione di rendiconti parziali e, al termine della gestione, al deposito del rendiconto finale, approvato dal Giudice. Durante l’amministrazione, ciascun creditore intervenuto può chiedere che si proceda ad un nuovo incanto o all’assegnazione dell’immobile. Analogamente, chiunque può fare offerte d’acquisto secondo le norme stabilite per la vendita senza incanto. Alla scadenza del termine l’amministrazione cessa e viene disposto un nuovo incanto.

Come Partecipare alle aste immobiliari

La partecipazione alle aste giudiziarie è pubblica. Ogni persona, giuridicamente capace, può concorrere all’asta (anche senza l’assistenza di un legale o di altro professionista), ad eccezione del debitore esecutato o fallito. Le modalità dell’incanto sono contenute nell’ordinanza di vendita; in particolare, l’eventuale suddivisione dei beni in uno o più lotti, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’incanto, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento delle offerte e il termine, non superiore a trenta o sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità di deposito.L’offerta di partecipazione all’incanto deve essere depositata nella Cancelleria del Tribunale con l’indicazione della procedura e dei beni che si intende acquistare, dei dati anagrafici e del codice fiscale dell’offerente, oltre al recapito telefonico. Alla domanda presentata in carta da bollo, entro il giorno precedente la vendita, deve allegarsi il 30% del prezzo base d’asta, di cui il 10% a titolo di cauzione (che in caso di acquisto verrà successivamente scalato dal prezzo di aggiudicazione finale) e il 20% per spese di trasferimento dell’immobile, a mezzo assegni circolari (solitamente il 25% del valore degli immobili) intestati al Giudice dell’esecuzione, o al Giudice del fallimento o al Notaio delegato. Gli assegni, che valgono a titolo di anticipo sul prezzo e sugli oneri di aggiudicazione, saranno restituiti in caso di mancata assegnazione. In sede d’asta gli acquirenti effettuano rilanci a voce, con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito nel bando. Quando sarà rimasto un solo compratore interessato al rilancio, il lotto viene aggiudicato con un verbale di aggiudicazione temporanea.Avvenuto l’incanto, entro giorni 10 dalla vendita, possono essere fatte offerte di acquisto in aumento purché superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto stesso. Tali offerte vengono poi depositate in Cancelleria con assegni circolari e con domanda in carta bollata precisando il bene e la procedura con modalità analoghe alle precedenti. L’aggiudicatario deve versare nel termine di 30 (dalla aggiudicazione definitiva) o 60 giorni (come da bando) e secondo le modalità indicate nell’ordinanza di vendita, il prezzo oltre al 20% per spese. In caso di inadempienza dell’aggiudicatario nel termine stabilito il Giudice pronuncia, con decreto, la decadenza dell’aggiudicatario stesso e la perdita della cauzione (10%) a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. In alcuni casi le aste non ricevono offerte (cd. aste deserte): in tale ipotesi il Giudice dovrà stabilire una nuova data per un’ulteriore asta con un prezzo base ridotto o adottando una diversa tipologia di vendita.Come per tutte le vendite immobiliari, oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (iva o imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, bolli), con le agevolazioni fiscali previste anche per le vendite private (ad es. benefici per la prima casa, benefici per coltivatori diretti o imprenditori agricoli, etc) e le spese per la trascrizione del decreto di trasferimento e per la voltura catastale, effettuati a cura della Cancelleria o del Notaio. La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione. Con il decreto di trasferimento il Giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti. La proprietà è trasferita dal Giudice al saldo del prezzo e oneri fiscali. Le spese di trascrizione e cancellazione sono, a seconda del Tribunale di competenza, o interamente a carico della procedura, oppure a carico dell’acquirente. Per gli immobili occupati dai debitori o da altri soggetti privi di titolo opponibile alla procedura esecutiva (è opponibile ad es. il contratto di locazione registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento), il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio dei locali, che potrà essere richiesto all’Ufficiale giudiziario al di fuori delle ordinarie procedure previste per gli sfratti. Se ci sono spese condominiali arretrate l’acquirente è tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.